På senare tid har spekulationerna om en svensk bostadsbubbla ökat, det har skett en inbromsning på bostadsmarknaden och nu föreslås amorteringskraven skärpas. Frågan är om detsamma kan ske i Finland.
Chefsanalytikern Pasi Sorjonen på Nordea avfärdar allt bubbelprat, trots att de finländska hushållens skuldsättningsgrad har fördubblats på 2000-talet. Bostäderna har blivit dyrare i relation till de nyländska hushållens disponibla inkomster, men det är ett undantag. På så gott som alla övriga orter korrelerar bostadspriserna med de disponibla inkomsterna.
– Om det finns risk för prisras gäller det inte en viss stad. Vi talar i så fall om en viss typ av bostad på ett visst område, säger Sorjonen.
Vilken bostadstyp och var?
– Ettor, kanske. Var tänker jag inte börja gissa, men inte i Kervo i alla fall.
Svagheten i Nordeas analys är att den bygger på försäljningen av äldre bostäder, inte nyproduktion. För att förstå Sorjonens varning måste man titta på färsk byggstatistik.
Enligt byggbranschens förbundsorganisation Rakennusteollisuus senaste prognos börjar det byggas 43 000 bostäder i Finland i år. Motsvarande antal har inte registrerats sedan början av 1990-talet. Aldrig tidigare har andelen nya bostäder i flervåningshus varit så stor, tre av fyra. Bostäderna är mindre än förut, när den genomsnittliga storleken på en nybyggd bostad var 63 kvadratmeter för tio år sedan är vi nu nere i 45 kvadratmeter.
Enligt Rakennuslehti har försäljningen av nyproduktion minskat, trots att utbudet ökat kraftigt. Sedan april har antalet nya bostäder till salu ökat med 50 procent till närmare 4 300, skriver tidningen. Nordea hör till dem som noterat att bostadsplacerare, som ofta köper de mindre bostäderna, blivit mindre köpsugna. Det är här Sorjonen ser en potentiell bubbla.
I sin rapport fokuserar Nordea på några trender per land i Finland, Norge, Sverige och Danmark (se fakta). En av de finländska trenderna hör ihop med nyproduktionen – allt fler köper bostad där husbolaget har en stor skuldandel. På Nordea följer man med vad detta betyder på sikt, eftersom man samtidigt har noterat en annan trend.
– De två tre senaste åren har hushållen sparat mindre. Man får hoppas att de är beredda på att räntorna stiger, säger affärschef Riikka Laine-Tolonen.
Hon rekommenderar att man lägger undan pengar som motsvarar en ränta på 6 procent
– Frågan är vad som händer i ett bolagsaktiebolag med stor skuldandel ifall en aktieägare inte kan sköta sina betalningar, säger Laine-Tolonen.
Hennes kollega Tom Miller undrar om alla köpare har en realistisk bild av riskerna med ett stort lån ifall försäljningspriset till exempel är en tredjedel av det skuldfria priset.
Banken har ändå inte noterat några tecken på minskad efterfrågan på bolån. I oktober ökade utlåningen i Finland med 17 procent om man jämför med samma månad i fjol, hittills i år har man lånat ut över 4,5 miljarder.
Bostadsmarknaden i övriga Norden
- Sverige: Det byggs mer än på 25 år, men det är bara i Stockholm som det finns belägg för bostadsbrist. Kraftiga priskorrigeringar brukar komma efter en tid med stor bostadsproduktion, men för att det ska ske räknar experterna med att det även behövs förändringar i hushållens betalningsförmåga, till exempel en ökad arbetslöshet eller högre räntor. Gårdagens förslag till skärpta amorteringskrav är inte av den magnituden, enligt Nordea.
- Norge: Oslo påminner om Stockholm. Många år med låga räntor och växande inkomster har fått bostadspriserna att tredubblas sedan 2000. De senaste månaderna har bostadspriserna minskat något, en trend som väntas fortsätta. Däremot förutspås inget prisras. För att köpa en bostad i Oslo ska man ha 15 procent eget kapital, för att köpa en placeringsbostad förutsätts hela 40 procent eget kapital.
- Danmark: Finanskrisen 2008 slog hårt mot den danska bostadsmarknaden, men nu klättrar priserna uppåt i hela landet – allra mest utanför de stora städerna. Skuldsättningsgraden för de danska hushållen har minskat med nästan 50 procent sedan 2009, men är fortfarande 270 procent. Det kan jämföras med 127,6 procent i Finland, 185 procent i Sverige och 225 procent i Norge.